В Москве есть несколько удачных примеров реновации хрущевок с помощью надстройки зданий
Надстроенный сталинский дом на ул. Мишина, 32 (Фото: сайт Стройкомплекса Москвы)
В столице запускают новую программу реновации жилья. В предварительный список строений под снос попало около 4,5 тыс. пятиэтажных хрущевок. По словам мэра столицы Сергея Собянина, полноценный ремонт возведенных более 50 лет назад домов практически невозможен, многие из них уже представляют собой «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10-20 лет.
В Германии есть без сноса зданий. В Москве также было реализовано несколько подобных проектов с надстройкой, существующих на Химкинском бульваре, 4, и улице Мишина, 32. При этом последний проект , столичные власти планировали распространить его и на другие трех-пятиэтажные дома, что позволило бы не только капитально их отремонтировать, но и заработать жильцам.
Как ранее сообщал департамент градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов с износом не более 50%. К сериям сталинских домов, которые можно надстроить без отселения жильцов, относятся II-01, II-02, II-03, II-04, II-05, II-08. Столичными градостроителями были созданы методологические рекомендации, проектная документация и бизнес-план строительства, этими разработками можно пользоваться бесплатно.
Однако после анализа власти Москвы список в десять раз, до 40 проектов. По мнению чиновников, увеличение здания на четыре этажа может повысить плотность населения в этих районах и затруднить транспортную доступность.
«На практике снос хрущевок грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности. Другой путь — реконструкция существующего жилого фонда с надстройкой. Это позволит придать индивидуальный образ каждому жилому комплексу без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда», — рассказал «РБК-Недвижимости» архитектор Алексей Кротов, автор проекта реконструкции хрущевки на Химкинском бульваре.
По его мнению, нельзя ломать работу предшественников: город живет во времени, он должен сохранять, реконструировать и улучшать существующую застройку. Город — живой организм, и, один раз построив, его нужно ювелирно преображать с помощью реконструкции, сохраняя при этом историческую ткань, считает архитектор.
Редакция «РБК-Недвижмости» выяснила, как можно капитально отремонтировать пятиэтажки и улучшить качество жизни в них благодаря надстройке.
Надстройка с отселением
В качестве примера реновации хрущевки серии 1- 515/МИ с отселением жильцов можно привести реализованный в 2002 году проект архитектора Алексея Кротова (Архитектурная мастерская Кротова А. В.) в московском районе Северное Тушино.
Типовой пятиэтажке надстроили четыре этажа, в результате реконструкции общая площадь квартир в доме стала больше в 2,2 раза; изменена планировка в старой части здания: площадь кухни увеличена до 10 кв. м, санузла — до 5 кв. м, а общая площадь однушки — до 44 кв. м. На восьмом-девятом этажах построены двухуровневые квартиры с кухнями по 17 кв. м. Также был изменен фасад, повышены энергоэффективность здания и мощность инженерных коммуникаций, на лоджиях сделано панорамное остекление. В каждом подъезде установлены лифты, мусоропроводы, в вестибюлях предусмотрены места для консьержа.
Пример надстройки панельной хрущевки на Химкинском бульваре
(Фото: Архитектурная мастерская Кротова)
Стоимость реконструкции в 2003 году составила 13,6 тыс. руб. за 1 кв. м, работы длились девять месяцев. В целом это на 30% меньше нового строительства, не учитывая сноса существующего здания и утилизации отходов, отмечает автор проекта.
Плюсами такой реновации Алексей Кротов называет сохранение старого фонда и существующей жилой среды, также отпадает необходимость поиска площадок под застройку. По его словам, таким способом можно реконструировать практически любую пятиэтажку — улучшить качество дома, его внешний вид, заменить все коммуникации и даже увеличить площадь существующих квартир.
Архитектор Алексей Кротов убежден, что реконструкция может проводиться в любом доме, успешный опыт ее проведения отмечен в центре Москвы и других городах.
Надстройка без отселения
Примером реконструкции без отселения жителей является надстройка четырехэтажной «сталинки» (два подъезда, 16 квартир) в Савеловском районе на улице . Все собственники этого дома согласились на его расширение и надстройку, участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, к ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах.
Инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного индивидуально-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга, замена труб, окон, установка дорогих лифтов, кованых ограждений и прочее — все сделано на средства членов ТСЖ. В итоге вокруг старого дома был создан новый фундамент, за счет которого площадь существующих квартир увеличилась на 18-35 кв. м и надстроены этажи.
Проект реконструкции дома на улице Мишина, 32
Как ранее «РБК-Недвижимости» председатель правления ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов — около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения — около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договоры с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб. По итогам реконструкции строительная смета увеличилась со 196 млн до 250 млн руб.
«Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорил ранне Гарри Куренков.
Кротов А.В.:
На первом этапе индустриального домостроения в 60-е годы XX столетия в течение 10 лет было построено 250 млн. кв. м жилья (что составляет сейчас 7% всего национального жилого фонда, и где проживают 14% всего населения РФ) в пятиэтажном исполнении с конструктивными элементами I категории капитальности, т. е. со сроком службы 100-125 лет при грамотной его эксплуатации и своевременном проведении капремонта. Капремонт в соответствии с регламентированной периодичностью следовало проводить в 90-е годы (через 25 лет после сдачи в эксплуатацию). Не смогли, т.к. не было ни финансирования, ни технических средств для его реализации. Следующий капремонт следует проводить уже в наши дни, а это уже не целесообразно, т. к. объемно-планировочные решения такого жилья и жилой среды в целом современного человека удовлетворить не могут. В связи с тем, что на индустриальное домостроение тогда затрачивалось более 85% всех материально-финансовых ресурсов, возникла недостаточность финансирования капремонта и реконструкции. Это привело к накапливанию т.н. «недоремонта», а со временем превратилось во всевозрастающий аварийный жилой фонд. Поскольку за 50 лет капремонт пятиэтажного жилого фонда дважды не проводился, сейчас происходит его активное старение, что в дальнейшем приведет его в ветхое состояние.
На сегодня есть два подхода к реновации пятиэтажного жилого фонда I этапа индустриального домостроения:
все снести и на месте старых пятиэтажек построить новые типовые многоэтажные жилые дома;
реконструировать пятиэтажную застройку.
В настоящее время довольно много сторонников сноса пятиэтажек «несносимых» серий и строительства на их месте новых типовых многоэтажных жилых домов, и эта точка зрения отражает коммерческие интересы крупных монополий типового индустриального домостроения. На практике такой подход грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности (опять «Третья улица строителей» во множестве и повсюду) с присущими индустриальному домостроению недостатками (отсутствием гаражей и индивидуального образа).
Другой путь − реконструкция существующего пятиэтажного жилого фонда, что предполагает индивидуальный проектный подход к каждой площадке, что позволит на выходе получить не только индивидуальный образ каждого жилого комплекса, причем без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда.
Основные принципы реконструкции:
Создание на застроенных территориях из отдельных реконструированных жилых домов жилых комплексов с полным набором нежилых помещений для бытового обслуживания населения, подземного пространства для хранения автотранспорта и помещениями коммерческой составляющей.
Сохранение и развитие в основном реконструированных существующих пятиэтажек при необходимых объемно-планировочных изменениях, энергоэффективности и современной инженерной оснащенности.
Реконструкция существующего жилого фонда может проводиться двумя способами:
С отселением жителей в стартовые жилые дома или, – в специально для этого созданный маневренный жилой фонд;
Без отселения жителей.
Примером такой реконструкции с отселением жителей может служить жилой дом по адресу: Москва, Химкинский бульвар, д. 4, где в результате этажность увеличилась до 9 эт., а общая площадь объекта выросла в 2,2 раза. После перепланировки старые, морально устаревшие квартиры стали удовлетворять современным потребностям. Были заменены инженерные разводки с учетом современных требований энергосбережения и энергоучета, утеплены наружные стены, заменены окна на пластиковые с двухкамерными стеклопакетами. В каждой секции появился грузопассажирский лифт, мусоропровод, вестибюль, с оборудованным местом для консьержки. Был смонтирован вентилируемый фасад по индивидуальному проекту. Внешне дом стал более привлекательным. Он выгодно выделяется из типовой окружающей застройки, унылой и однообразной. Нагрузку от вновь возводимой части здания воспринимает рамный железобетонный монолитный каркас, сооружаемый по контуру существующего здания с опиранием на монолитный ростверк по буронабивным сваям. Стоимость реконструкции в 2003 г. − 13600 руб./м2 общей площади жилого дома, что на 30 % меньше нового строительства, т.к. часть дома уже существует. Продолжительность реконструкции 9 месяцев.
Примером реконструкции без отселения жителей может служить, к сожалению неудачным, реконструкция четырехэтажного двухсекционного 16-квартирного жилого дома по адресу: Москва, ул. Мишина, д.32. Конструктивная схема которого аналогична предыдущему примеру. Однако, перепланировка в старой части невозможна (при проживающих в них жителях). Лифт останавливается между этажами, исключая возможность безбарьерной среды для маломобильных групп населения, невозможность устройства вестибюля, вход в дом, как и раньше под лестницей. Скорость реконструкции в разы дольше, чем в предыдущем примере (3 года). Себестоимость реконструкции тоже в несколько раз выше. Здесь должна применяться иная технология и иной организационный подход. Формирование независимого силового каркаса на автономных фундаментах, с отступом в 2 – 3 метра вокруг здания, с устройством монолитной плиты над существующим домом ликвидирует все эти проблемы. Последующее переселение жителей в квартиры на новь надстроенных этажах позволит осуществить перепланировку старых квартир.
В предстоящей масштабной реконструкции существующего жилищного фонда предлагаемый пример реконструкции, без отселения жителей, может занять достойное место. В каждом конкретном случае способ проведения реконструкции будет индивидуальным, с использованием уже накопленного опыта.
Жилые объекты нужно не только строить (со временем они обязательно стареют). Их регулярно следует ремонтировать, модернизировать и реконструировать, и делать это надо поэтапно, разумно используя резервы городской территории (только для реконструкции, а не для варварской точечной застройки в коммерческих интересах). Финансирование при этом может быть от реализации прироста жилого фонда. Только освоив реконструкцию 5-эт жилых домов, наработав опыт, подведя законодательную базу, можно будет переходить к реконструкции более сложных 9-12-14 эт панельных жилых домов.
Городская реконструкция должна быть под постоянным вниманием администрации городов, а условия для вхождения в проект реконструкции должны для застройщиков принципиально отличаться (как наиболее сложные) от вхождения в проект на новое строительство.
В Москве задержан генеральный директор ООО «Городская реконструкция пятиэтажек» (ГРП) Валерий Чернышов. Офис на Новослободской закрыт, телефоны сотрудников не отвечают.Как говорят, средства связи изъяли представители Следственного комитета, нагрянувшие в офис несколько дней назад, со всех находившихся в помещении в тот момент людей (а это не только подчинённые Чернышова, но и пришедшие на консультацию жители многоквартирных домов и председатели ЖСК) взята подписка о неразглашении. Вместе с Чернышовым задержан соучредитель кампании Максим Бойко. Обоим предъявлено обвинение по статье 159 ч.4 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой в особо крупном размере, либо повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение). Наказание по этой статье – лишение свободы на срок до десяти лет. Вчера поздно вечером Тверской райсуд Москвы избрал для задержанных меру пресечения – содержание под стражей.
Что такого могло произойти в «Городской реконструкции пятиэтажек», чтобы Следственный комитет обезглавил социальный проект и фактически похоронил надежды тысяч москвичей на улучшение жилищных условий? Официальная версия пока публично не озвучена. Но сколь бы убедительной она не была, а Чернышов со своей идеей реконструкции пятиэтажек вместо их тотального сноса раздражал слишком многих. Всё это было на виду, отражалось на тысячах собственниках, желающих модернизировать свои дома, поэтому задержание Чернышова общественность сразу же связала с тем, что он встал поперёк «генеральной линии» и его за это наказали.
Владимир Чернышов ежедневно встречался с жителями домов, желающих провести реконструкцию, а не снос
В чём конфликт? В России каждый четвёртый жилой дом является «пятиэтажкой». Реконструкция, согласно мировому опыту, - это естественный процесс градостроительного развития и пример того, как жители должны заботиться о своей частной собственности на застроенных городских территориях. В Москве эта тема тоже востребована, особенно остро она встала после принятия закона о реновации, который толкуется городскими властями исключительно как снос устаревшего пятиэтажного жилья и строительства на его месте новых высотных зданий. Не все собственники пятиэтажек с этим согласны. Горожане договариваются, привлекают специалистов – архитекторов и застройщиков, вместе с ними считают рентабельность проекта и находят оптимальные условия для обстройки и надстройки здания. Такие проекты в полном смысле этого слова – социальные, поскольку самостоятельно, без привлечения бюджетных средств улучшают жилищные условия москвичей и являются экономически выгодными: при реконструкции жилья не надо делиться квартирами с городом, не нужно выкупать у него земельный участок, тратиться на подключение коммуникаций – в доме уже есть вода, электричество, газ, отопление, вокруг вся инфраструктура.
Один из проектов реконструкции пятиэтажек
Компания Городская реконструкция пятиэтажек является ответственным исполнителем данных проектов и по просьбе жителей курирует дома, оказывает им информационное и методическое сопровождение от А до Я - т.е от проведения общего собрания собственников и сбора документов до процесса реконструкции.
В Москве уже официально зарегистрировано 27 кооперативов для модернизации своих домов, реконструировано восемь.
Инициатива ГРП поддержана Советом по правам человека при президенте РФ, Общественной палатой, Народным фронтом, союзом строителей Москвы, сообществом столичных архитекторов, депутатами Госдумы, торгово-промышленной палатой Москвы и России. К слову, месяц назад Валерий Чернышов назначен заместителем председателя комитета по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты РФ. Наблюдатели расценили назначение как хороший показатель того, что дело реконструкции понемногу набирает обороты.
Так выглядит один из этапов реконструкции
На самом деле это не так. Московская администрация ожесточённо препятствует реконструкции жилых домов по инициативе собственников.
В Москве главная проблема – это выпуск исходно разрешительной документации, - заявлял Валерий Чернышов со всех трибун, к которым ему удавалось прорваться, в том числе неоднократно писал об этом и в «Новых Известиях». - Созданные ЖСК годами ждут «бумажки». На многочисленные обращения к городским властям по поводу реконструкции чиновники забалтывают жителей, предпринимают массу усилий, чтобы проект по инициативе собственников не состоялся. Глава департамента градостроительной политики Лёвкин осознанно прорабатывает мысль, что граждане ни на что не способны, у них нет ни денег, ни возможностей самостоятельно улучшить своё жилье. Цель департамента – убедить мэра выделить из бюджета ещё несколько миллиардов рублей, которые можно успешно оприходовать не только на возведении высоток, но и на реконструкции домов в Москве подконтрольными строительными компаниями.
А это - бывшая пятиэтажка в Германии (у нее убран один этаж, а все нутро переделано)
И ведь удалось же уговорить! Департамент Левкина «курирует» реконструкцию двух домов – на бульваре Матроса Железняка, 11 и на Измайловском проспекте, 22, кор. 1. Бюджетными деньгами их осыпают четвёртый год, а дело ни с места – пятиэтажки как были затрапезными, так ими и остались. К тому же недавно выяснилось, что реконструкция их невозможна из-за мизерности земельных участков. Но, как водится, земли хватит, чтобы воткнуть на этом месте пару высоток.
В Белоруссии тоже не спешат ломать хрущевки и успешно реализуют свои проекты реконструкции
Нелицеприятные оценки, которые раздавал Чернышов мэтрам градостроительного комплекса, полностью совпадают с мнением собственников пятиэтажек, которые прошли семь кругов ада и не добились разрешения на реконструкцию. В конце апреля они вынуждены были пожаловаться президенту Путину (копия письма есть в распоряжении редакции):
«Мы, жители московских пятиэтажек, не вошедшие в программу реновации и пожелавшие осуществить реконструкцию своих домов без привлечения бюджетных средств… столкнулись с откровенным нежеланием правительства Москвы допустить реализацию предлагаемых нами проектов. Хотя по ним были выполнены все необходимые требования: созданы ЖСК, есть согласие 2\3 собственников дома, оформлена земля, разработаны и обоснованы проектные и архитектурные решения. Предлоги для отказов самые разные, зачастую противоречащие друг другу, а на истинную причину этого издевательства вы, г-н президент точно указали в своей речи на Госсовете по развитию конкуренции – это «работа властей только со «своими», «картельные антиконкурентные сговоры с участием государственных органов и со всеми признаками, присущими организованным группам и сообществам».
Новые планировки у старых хрущевок
Жилой дом до и после реконструкции (Москва)
Просьбу к президенту «устранить антиконкурентные барьеры проектам реконструкции в Москве и привлечь к решению проблемы правоохранительные органы федерального уровня» подписали 27 ЖСК и 16 инициативных групп москвичей.
Просьба дошла. Во всяком случае до правительства Москвы. Департамент Лёвкина, самого главного обидчика, упомянутого в петиции президенту несколько раз, устроил прокурорскую проверку Городской реконструкции пятиэтажек, никаких махинаций не наши. Кроме, разумеется, неподчинения «генеральной линии», а это всё равно, что покушение на кусок хлеба с маслом, который уже обещан «своим» застройщикам, а сторонники реконструкции хотели бы съесть его сами. Теперь к делу подключили Следственный комитет. Так что пожелание подписантов Путину – «привлечь к решению проблемы правоохранительные органы федерального уровня» - сбылось. Правда с точностью до наоборот, но когда у нас был по-другому?...
А вот так в городе Владимире реконструировали кирпичную пятиэтажку, которую в Москве приговорили бы к сносу
Ситуацию специально для « НИ» комментирует известный архитектор, автор первой реконструированной пятиэтажки в Москве и консультант ЖСК, принявших решение о самостоятельной модернизации жилья АЛЕКСЕЙ КРОТОВ:
Департамент Градполитики сделал своё чёрное дело. Ещё в июле - августе инициировал прокурорскую проверку ООО ГРП. Когда стало ясно, что нарушений нет, они сделали заявление в Следственный Комитет. И вот, два дня назад через СледКом учинили обыск в офисе на Новослободской, изъяли всё, что только можно и забрали учредителей, обвинив их в мошенничестве в особо крупном размере. Все это делается, чтобы прикрыть свои собственные неприглядные дела. На саботаж ДепГрадполитики уже все обратили внимание, даже ОНФ (Общероссийский Народный Фронт), их вынуждали выполнять свои прямые обязанности и не препятствовать в подготовке разрешительной документации. Деятельность ООО ГРП была прозрачной, их офис всегда и для всех открыт. Постоянно подвергаясь всякого рода проверкам, их сотрудники вели делопроизводство профессионально, добросовестно и скурпулезно. Все рассчитывали на долгосрочную работу, помехой был только ДепГрадПолитики, а именно их руководитель Лёвкин С.И. Теперь репрессивная машина завертелась (не отмоешься), а у ДепГрадполитики появилась возможность разрешительную документацию не выдавать и кричать на весь мир, что Чернышов мошенник, а реконструкцией заниматься не надо, потому что есть реновация. Так в России устраняют конкурентов...
Ярким примером выполненной реконструкции могут стать жилые дома, расположенные неподалёку от комплекса «Алые Паруса» в московском районе Щукино. В данном случае к стандартным причинам провести капремонт добавилась визуальная составляющая: после возведения «элитных соседей» панельные здания перестали вписываться в облик района (см. рис. 1). Реконструкция позволила сделать их привлекательными и добиться единства стиля.
Применение теплоизоляционных решений при реконструкции многоквартирных домов существенно повышает их энергоэффективность, что позволяет зданию соответствовать современным требованиям по теплозащите.
Результаты проведённых энергетических обследований показали, что через стены может уходить до 40% тепла. По оценкам экспертов строительной отрасли, комплексное утепление стен, кровли, подвала, а также труб отопления и ГВС позволяет сократить затраты на отопление здания на 70%.
Работа на «отлично»
Сегодня ремонт и утепление фасадов наряду с заменой окон и коммуникаций входят в перечень обязательных работ, проводимых по действующей программе капитального ремонта. При выборе подрядчиков большую роль играют технологии и материалы, которые они используют, – например, не допускается применение утеплителей, не имеющих Технического свидетельства, так как это не гарантирует безопасность будущей конструкции. Кроме того, согласно действующему законодательству, компании, выполняющие ремонтные работы в многоэтажном доме, несут ответственность за соответствие здания требованиям энергоэффективности в течение как минимум 5 лет (№261-ФЗ).
Технический заказчик (администрация города, управляющая компания и пр.) в любой момент может остановить стройку, если обнаружит подозрительные материалы или конструкции, в итоге монтажники будут вынуждены платить огромные штрафы. Кроме того, жителям домов не нужны «сюрпризы» в виде пожаров, что случается, когда горит фасад, который ради экономии смонтировали из огнеопасных материалов. Так что очевидна необходимость выбора качественных решений, надёжность которых не вызывает никаких сомнений. Одно из них – каменная вата. Этот материал имеет низкий коэффициент теплопроводности и отличается такими свойствами, как негорючесть, гидрофобность и паропроницаемость, экологичность, неподверженность деформациям.
При правильном монтаже срок службы каменной ваты составляет не менее 50 лет. Этот факт крайне важен в свете того, что зачастую фасадные системы теплоизоляции имеют расчётный срок эксплуатации 50 лет, а значит, требуется применять долговечные материалы.
Наиболее часто при реконструкции панельных домов используются навесные фасадные системы с воздушным зазором, так как их можно монтировать в любую погоду и при любой температуре окружающей среды, работы проводятся быстро, а результат эффективен долгие годы. Теплоизоляция в НВФ может быть выполнена в один или в два слоя. Сегодня есть производители, которые предлагают решения, совмещающие эффективность двухслойной укладки со скоростью и удобством монтажа однослойных вариантов. Например, плита двойной плотности ВЕНТИ БАТТС Д от компании ROCKWOOL представляет собой плиту с комбинированной структурой. Верхний слой имеет плотность 90 кг/м3 и гарантирует устойчивость к воздействию внешних факторов, а нижний, более мягкий и лёгкий, плотностью 45 кг/м3, обеспечивает эффективную теплозащиту и оптимальное прилегание утеплителя к стене.
Благодаря своей структуре и технологии производства плиты двойной плотности отличаются следующими преимуществами:
- Снижение расходов на крепёж. На один квадрат плит ВЕНТИ БАТТС Д потребуется 8 дюбелей, в то время как при устройстве двухслойного решения аналогичной площади нужно 12-14 креплений;
- Экономия трудозатрат. На выполнение монтажа теплоизоляции двойной плотности уходит почти в два раза меньше времени, чем на устройство двухслойных решений;
- Отсутствие скрытых работ. При выполнении двухслойного утепления нижний слой теплоизоляции закрывается, что существенно усложняет проверку качества монтажа;
- Лёгкость и технологичность выполнения механического крепежа. Монтаж однослойного решения приводит к сокращению числа возможных ошибок, которые часто случаются при устройстве двухслойной теплоизоляции. Например, при устройстве нижнего мягкого слоя часто сокращается его толщина из-за того, что дюбель чрезмерно утапливается в стену.
Кроме того, особенностью теплоизоляционных плит серии ВЕНТИ является то, что, согласно Техническому свидетельству, они могут применяться в навесных фасадных системах с воздушным зазором без горючих ветрозащитных мембран, которые снижают пожарную безопасность фасада. Нужная толщина плит выбирается в соответствии с требованиями норм по теплозащите СП 50-13330-2012 «Тепловая защита зданий» и с учётом коэффициента теплотехнической однородности навесной фасадной системы.
Для облицовки фасадов существует множество решений, которые позволяют сделать здание особенным, выделяющимся на фоне остальных строений. Так, облицовочные плиты из каменной ваты ROCKPANEL представлены более чем в 100 цветовых решениях, есть расцветки, имитирующие дерево и металл, а также панели Brilliant и Chameleon с уникальным финишным кристальным слоем. Панели гнутся и моделируются в соответствии с любыми архитектурными идеями, таким образом, серое панельное здание может превратиться в настоящий предмет искусства.
- Необходимо обеспечивать компенсационные зазоры между элементами облицовки, чтобы предотвратить разрушение наружной облицовки из-за термических воздействий.
- Компенсационные зазоры не должны способствовать попаданию значительного количества атмосферной влаги на поверхность утеплителя.
- Воздушный зазор обязан обеспечивать безотказную работу системы, т.е. ни при каких условиях недопустимо появление препятствий движению воздуха. Как правило, зазор выполняется шириной 60 мм, но локально может быть уменьшен до 40 мм.
- Количество дюбелей на одну плиту – не менее 5 шт. При применении двухслойного решения плиты нижнего слоя необходимо закреплять отдельно от верхнего слоя.
На сегодняшний день в России 77,4% многоквартирных домов – постройки 1946-1995 гг. Процесс глобальной реконструкции уже запущен, и примеры модернизированных зданий доказывают, что все меры принимаются не впустую. Главное – поддерживать действующие программы на региональном уровне и выполнять работы качественно, используя надёжные материалы.
Ирина Орлова.
Список литературы:
- Крупнов Ю. Что мы настроили, как мы строим и как надо строиться. Ссылка на электронный ресурс:
Один из самых обсуждаемых вопросов в столице – это жилищная реформа, которая предусматривает демонтаж 4,5 тысяч ветхих строений. В основном, в список претендентов попадут пятиэтажные здания, но возможен и снос и девятиэтажек. Что интересно, для участия дома в реформе необходимо набрать минимум 30 положительных отзывов от собственников недвижимости в домах-претендентах. Но как быть оставшимся 30%, которые не согласны и есть ли альтернатива столь решительным действиям. Как показывает практика, лучший способ избежать демонтажа и улучшить свои жилищные условия – реконструкция пятиэтажек.
Уже на протяжении длительного времени на территории стран бывшего Советского Союза практикуется проведение капитального ремонта хрущевок и еже с ними. В частности, положительно реформа прошла на территории Беларусии и в некоторых городах РФ. И программы по реконструкции продолжают выполняться и сегодня.
Суть проекта заключается в проведении комплексного улучшения жилого дома. В частности, это касается и внешнего вида, и показателей надежности, и характеристик индивидуальных квартир. Какие именно изменения будут вноситься, зависит от технических характеристик здания, а также пожеланий собственников недвижимости, но в пределах разумного. Также, Программа подразумевает привлечение к работе архитекторов, чья задача максимально украсить фасад и создать оптимальный проект внутреннего обустройства.
О самой процедуре позже, а как же отбираются кандидаты? Так, возможность участия дома в реконструкции пятиэтажек в Москве подразумевает следующие требования:
- длительный срок эксплуатации строения;
- ненадежные технические характеристики здания;
- неудобная и не оптимальная планировка;
- обязательно ограничение пятью этажами;
- наличие сопутствующих проблем в сфере жилищно-коммунального устройства.
Процедура
Чтобы представить, как изменится жизнь собственников квартир в имеющихся домах, нужно детально ознакомиться с порядком реконструкции зданий. Так, предусмотрен такой алгоритм практического выполнения задачи:
- вокруг имеющегося старого дома, на сколько позволяет пространство соседних территорий, строится новый фундамент, который оформляется в стилевом решении, представленном архитектором;
- от фундамента вверх возводятся стены, которые значительно превышают имеющеюся этажность (сколько этажей можно добавить, зависит от каждого конкретного случая, но максимальное число – это 20 этажей);
- окна и балконы оформляются металлопластиковыми перегородками;
- начинается работа над каждой квартирой, которая заключается в разрушении всех перегородок и создании новой планировки, и так до последнего этажа;
- параллельно дом оснащивается нужными удобствами, а также лифтом и мусоропроводом.
Важно! Не возможно внесение изменений в высоту потолков, а потому по высоте квартиры останутся такими же.
Это примерный алгоритм, но к недостаткам проекта необходимо отнести тот факт, что жильцам домов, которые будут реконструировать, придется временно переезжать, а затем заново проводить капитальный ремонт новых жилищ. Но данное с лихвой компенсируется дополнительными квадратными метрами, а также абсолютной бесплатностью программы.
Также, дополнительные действия будут направлены на обустройство подземных гаражей в каждом доме на достаточное количество автомобилей, а также облагораживание территорий с добавлением детских и спортивных площадок.
Преимущества
Недостатков в реформе всего два, тогда как список плюсов можно дополнить другим аспектами. Так, основные достоинства проекта предусматривают:
- возможность бесплатного увеличения квартир;
- смена неудобных и маленьких жилищ на просторные и современные квартиры;
- улучшение технических характеристик;
- обновление основных коммуникаций;
- возможность предоставления дополнительных жилых мест;
- отсутствие затрат, связанных с демонтажем домов;
- отсутствие необходимости на переселение, в отличи от программы реновации;
- возможность для собственников коммунальных квартир получить отдельные метры;
- значительное повышение себе стоимости жилья за счет улучшения сооружений.
Чтобы развеять сомнения касательно целесообразности воплощения в жизнь Программы, достаточно ознакомиться с положительным опытом, который показал себя в Челябинске, Пемзе и Республике Беларусь. Не потратив ни копейки жильцы получили новые и модные квартиры, срок эксплуатации которых растянется на года.