Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.
Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья
Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.
Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.
Требования при продаже квартиры
Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:
- Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
- Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
- Имеются все необходимые документы.
- Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.
Требования для новой квартиры
Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.
Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего
Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества. Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).
Если квартира куплена с материнским капиталом
В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.
Если ребенок прописан
Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).
Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.
Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному
С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:
- если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
- при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).
Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.
Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:
постановления на отчуждение имущества;
согласия на приобретение новой жилплощади.
Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.
Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.
До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.
Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.
Порядок оформления сделки
Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:
- паспортного стола;
- органа опеки.
В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.
Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:
- с обоснованием причины продажи;
- указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.
Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя. Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства. Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.
Перечень документов
Список документации для органов опеки включает:
- Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры.
- Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
- Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
- Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.
Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.
Сроки рассмотрения
Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.
Законодательное регулирование
Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:
- Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).
- Глава 11 Семейного кодекса РФ от 29.12.1995 г. (ФЗ N 223).
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (ФЗ N 188).
- Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ.
Последнее обновление Февраль 2019
Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного. Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?
Права ребенка неприкасаемы
Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.
Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.
Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему
Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:
- по доверенности
- от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)
уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.
Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:
- стал участником приватизации;
- по наследству;
- по договору дарения.
Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.
Без органов опеки не обойтись
Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.
Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:
- Площадь и стоимость - оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
- Благоприятный район - предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
- Наделение долей в другом жилье - если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
- Покупка новой позже продажи этой - когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.
Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».
Пример 1:
в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.
Пример 2
: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.
Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.
Документы, которые необходимы для представления в опеку
Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:
- документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
- свидетельство о рождении,
- акт о назначении опекуном или попечителем,
- свидетельство об усыновлении,
- паспорт,
- свидетельство о рождении;
- свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
- сведения о лицевых счетах;
- свидетельство о браке (расторжении брака);
- , справка из БТИ, кадастровый план;
- справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
- заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
- в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).
Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.
После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней . В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.
На практике не всегда такие условия возможно выполнить.
К примеру , иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).
Когда продавать недвижимость ребенка нельзя
Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.
Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.
Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан
- Разрешение органов опеки не требуется - если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
- Разрешение требуется - однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.
К примеру , если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.
Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.
Продажа приватизированной квартиры
В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.
Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала
Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. ).
Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:
- нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
- нет нотариального удостоверения,
- нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.
Обмен муниципального жилья
При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.
Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
– продолжение:Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок , безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.
«Дети – это цветы жизни », – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.
Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания ) в риэлтерской практике. Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки , суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего , и может , если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.
Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии ).
Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего . При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних .
Несовершеннолетние , условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры ), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя ).
При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:
- собственником квартиры (иметь в ней долю собственности ), или
- не иметь в ней собственности , но быть там «прописанным ».
В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется Разрешение Органов опеки ), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых , чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае Разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире ».
Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого Разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы ) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки ».
♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦
Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением Разрешения .
Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки » – инспектор. Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства , обычно, получают в течение 2-4-х недель. Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.
Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.
Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры
Условия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства , должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя ) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.
На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается , в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире ). Либо на имя ребенка открывается счет в банке , и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой» ) перечисляется Покупателем на этот счет. Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.
Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными ), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире ) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека » призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.
Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки », а у нас.
♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦
И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е. когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется ), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни. Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам ), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.
Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника ) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.
Несовершеннолетний ребенок и приватизация!
Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего
. Т.е. ребенок был прописан в квартире на момент (данные из
), но не включен в число собственников (его нет в
).
Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки
на такой , то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.
Ребенок также может сохранить бессрочное , если он был временно выписан из нее на момент приватизации . Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за по этой теме.
Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации . Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи. И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.
Риск, связанный с применением материнского капитала
Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом
. Если квартира была прежде куплена
с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец
) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей
. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.
Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры ? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.
Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года ). Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру. Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.
При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита . Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь. Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит , и что тогда делать Покупателю.
Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери ).
Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства .
Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать , применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.
Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме ), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.
Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей , чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить , применительно к конкретной сделке.
Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны ), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.
Итак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.
Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?
Сейчас узнаем.
В Гражданском кодексе РФ (далее - ГК) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.
Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.
Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет) Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.
Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном, который действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).
При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию – самостоятельно.
Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
- документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего,
- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК);
- письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);
- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);
- разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.
В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным – это:
- сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
- отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
- передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
- передача имущества несовершеннолетнего в залог;
- отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;
- раздел имущества несовершеннолетнего;
- сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
- отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.
Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.
Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.
Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.
И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.
Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.
Всегда ли необходимо получать одобрение госоргана при покупке жилища? Ипотека и органы опеки часто связаны: при оформлении кредита государство контролирует соблюдение законодательства при совершении сделки, чтобы не нарушались права несовершеннолетних.
Когда нужно разрешение
Согласно федеральному законодательству гражданин обретает дееспособность, достигая восемнадцатилетнего возраста. До этого момента о нем обязаны заботиться родители, опекуны. Территориальные органы опеки, попечительства следят, чтобы не нарушались права несовершеннолетнего при отчуждении/покупке квартиры.
Одобрение сделки социальной службой обязательно, если ребенок:
- выступает владельцем/совладельцем продаваемой недвижимости;
- получает жилье, которое обременено, в наследство;
- покупает жилище в ипотеку, а родитель выступает от его имени.
Банкиры неохотно предоставляют заем, если одной из сторон ипотечной сделки является несовершеннолетний. Большинство кредиторов предлагает следующий алгоритм:
- оформление ипотеки на родителей;
- выплата кредита;
- переоформление недвижимости на детей.
Бывают случаи, когда банковская структура выдает заем, а собственником стает ребенок. Она требует в залог не приобретаемый объект, а другую ликвидную собственность. Подойдет квартира, которой уже владеют родители, другие родственники несовершеннолетнего.
Процедура получения разрешения
Чтобы получить разрешение опеки на покупку квартиры в ипотеку, надо пройти несколько этапов.
Этап 1. Подача бумаг
Собранные материалы подаются лично в территориальную службу опеки. Если ребенок достиг 14-летнего возраста, он также присутствует. Он подписывает те же бумаги, что и родители.
Неполный пакет документов причина для их возврата без рассмотрения. Устранив недочеты, заявитель вправе подать материалы повторно.
Этап 2. Встреча с сотрудником социальной службы
Перед принятием окончательного решения уполномоченное должностное лицо проводит беседу с законными представителями несовершеннолетнего, выясняет цель покупки квартиры.
Когда ситуация непростая – случай рассматривается специально сформированной комиссией по делам несовершеннолетних и защите их прав.
Этап 3. Уведомление о результате
После рассмотрения поданных бумаг госорганом принимается решение. Оно оформляется в виде постановления и подписывается руководителем организации. Законодательством установлен пятнадцатидневный срок для изучения госструктурой полученных материалов.
Этап 4. Обжалование постановления государственного органа
Что делать, если разрешение на ипотеку от органов опеки не получили? Обжалуйте решение госоргана путем подачи иска в суд. Материалы подаются родителями ребенка или законными представителями. Обжалование вправе осуществить и прокуратура.
Какие потребуются документы
Органам опеки для рассмотрения вопроса относительно разрешения по предоставлению на покупку жилья надо предоставить такие материалы:
- заявление официальных представителей несовершеннолетнего установленного образца;
- письменный запрос нотариуса о наличии разрешения на совершение сделки;
- информация о задолженности по коммунальным услугам, которая числится за приобретаемым жилищем;
- документы относительно приобретаемого жилья;
- справка налогового органа о наличии задолженности по налогу на недвижимость;
- проект ипотечного договора на покупку квартиры.
Если от имени несовершеннолетнего приобретается доля в жилище, то совладельцы такой недвижимости обязаны предоставить письменное разрешение на совершение сделки.
Инспектор государственной структуры требует такие бумаги относительно недвижимости, покупка которой осуществляется в пользу ребенка:
- копию свидетельства о праве собственности на продаваемое жилище;
- копию техпаспорта;
- экспертную оценку;
- выписку Госреестра;
- выписку из домовой книги о зарегистрированных жильцах.
Предоставляя копии материалов, заявитель подает оригиналы для осмотра их сотрудником госоргана.
Не позже чем через месяц после приобретения квартиры на имя несовершеннолетнего в ипотеку, законным представителям надо направить органу опеки копию договора купли-продажи.